Sinds 1 januari 2021 is het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening van toepassing op de verhuur van woningen. Vanaf nu moeten woningverhuurders onder bepaalde voorwaarden huurachterstanden melden bij de gemeente. Gemeentes gebruiken de informatie over huurachterstanden om huurders uit eigen beweging schuldhulpverlening aan te bieden.

"Dit besluit heeft verregaande gevolgen voor woningverhuurders", reageert mr. Robbert Goossens van de juridische afdeling van Trust and Law. “Wanneer een verhuurder niet voldoet aan de meldplicht, dan heeft dit mogelijke gevolgen voor een ontbinding van de huurovereenkomst."

Sociale incasso
Robbert Goossens: “Voordat een verhuurder informatie over de huurachterstand met de gemeente mag delen, moet hij zich inspannen om te zorgen dat een huurder zijn huurachterstand inloopt. Dit betekent dat woningverhuurders in de eerste plaats minstens één betalingsherinnering moeten sturen indien er sprake is van een huurachterstand. Daarnaast hebben woningverhuurders een inspanningsverplichting om in persoonlijk contact met de huurder te komen."

Tijdens dit persoonlijk contact moet de huurder worden gewezen op de mogelijkheden om de betalingsachterstand te voorkomen en te beëindigen. De huurder moet de mogelijkheid worden geboden om de huurachterstand door middel van een redelijke betalingsregeling op te lossen. Bovendien moet de woningverhuurder de huurder wijzen op de mogelijkheden voor schuldhulpverlening."

Melding
Wanneer de huurder, ondanks de inspanningen van de verhuurder, de huurachterstand niet oplost, moet de verhuurder aanbieden om met schriftelijke toestemming de contactgegevens aan de gemeente te verstrekken.

Robbert Goossens: "Indien de huurder niet afwijzend reageert, dan moet de woningverhuurder de contactgegevens van de huurder en de achterstand melden aan het college voor schuldhulpverlening. Kortom, sociale incasso is het uitgangspunt. Als dat niet tot betaling leidt, dan worden de betalingsachterstanden eenmalig bij de gemeente gemeld."

De gemeente biedt binnen vier weken na een melding hulp aan de huurder. “Gedurende die vier weken dient de verhuurder incassowerkzaamheden op te schorten”, aldus Robbert Goossens. "Woningverhuurders krijgen vervolgens een terugkoppeling van de gemeente als de huurder hulp accepteert. Indien gewenst kan de woningverhuurder betrokken worden bij de totstandkoming van een schuldregeling”.

Woningverhuurders moeten de gemeente vragen op welke manier een huurachterstand kan worden gemeld. Aangezien er privacygevoelige informatie wordt uitgewisseld, moet de gemeente vooraf expliciet instemmen en zal er tussen de woningverhuurder en de gemeente een overeenkomst moet worden gesloten.

Het doel
Het achterliggende doel van de melding is om huisuitzetting voorkomen. “Door de uitwisseling van persoonsgegevens van mensen met (problematische) schulden, kan schuldhulpverlening effectiever worden ingezet”, stelt Robbert Goossens. “Met behulp van een meldplicht kunnen schulden in een vroeg stadium gesignaleerd worden”.

Ervaring
De afgelopen jaren is in veel gemeenten ervaring opgedaan met het vroegtijdig signaleren van (problematische) schulden. Op basis van het nieuwe besluit zijn ook zorgverzekeraars, energie- en drinkwaterbedrijven daar nu toe verplicht. Wanneer de verhuurder niet voldoet aan de meldingsplicht dan is er in principe geen sanctie.

"Rechters zullen daarentegen wel gevolgen gaan verbinden aan het niet nakomen van de meldplicht", aldus Robbert Goossens.

“Wanneer een verhuurder niet voldoet aan de meldplicht, dan kan het zo zijn dat de rechter oordeelt dat om die reden de ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd is." Dit betekent dat een huurder – ondanks de huurachterstand – in de woning mag blijven. Een onwenselijke situatie voor woningverhuurders. Het verdient dan ook aanbeveling om als verhuurder de incassoprocedure aan te passen.